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审计之窗经营性资产出租数据分析方法初探
大中小2023年，重庆市审计局在某市属国有重点企业审计中运用大数据审计技术发现，该企业存在商业资产闲置面积较大、空置率较高、未按合同约定收取和及时清退保证金等情况。本文主要介绍如何利用财务管理系统和资产管理系统等数据进行对比分析，查找企业在资产管理和核算中存在的问题。
一、数据准备
根据被审计单位资产管理系统和账务系统信息，提取被审计单位资产管理系统中的资产卡片明细表、合同退租明细表、合同账单明细表等数据，并提取财务系统的应收租金明细账、暂收款明细账（含租赁资产保证金和预收租金），以及租金相关的起诉和催收管理台账。
二、数据整理
将资产管理中的账单明细表按资产编号、缴款人、缴款时间、缴款属性字段进行分类汇总，得到单项资产收缴租金和保证金明细表。将各数据表格和台账的字段统一格式，便于比对、筛查。
三、思路步骤
1.资产闲置情况。
在合同明细表中，将相关信息按合同到期时间进行降序排列，运用vlookup函数，在资产卡片明细表中按资产编号匹配合同明细表中对应资产租赁合同的最后一次到期日，若匹配的日期为空或合同到期日在审计日前，则该项资产有较大可能处于闲置状态，据此形成审计核查重点。sql语句如下：
2.租赁保证金收取情况。
根据在租合同明细表中的租赁面积、单价、期限和相关收取标准，计算出单项合同应收取的保证金金额，与保证金收取明细表中对应资产保证金余额进行比对，若数据不一致，则可能存在多收或少收应收保证金的情况。sql语句如下：
将退租明细表与保证金收取明细表按合同编号进行比对，若退租合同仍存在保证金余额的情况，则可能存在退租和租赁保证金未及时进行清理和退还的情况。sql语句如下：
3.欠缴租金管理情况。
根据租赁合同台账的出租面积和租金标准，计算出合同应收租金金额，再按资金编号和承租人进行分类汇总，计算出截至审计日每项资产应收取的租金总额，将其与租金收取明细表收取的租金金额进行比对，计算单项资产和承租人应收未收租金明细表；将计算出的应收未收租金明细表与账务系统的欠缴租金台账进行比对，查找账务多计或少计应收租金的情况。
--第一步，计算单项资产和承租人应收未收租金明细表
--第二步，与账务系统的欠缴租金台账进行比对
将欠缴租金明细表与法务部租金起诉台账和催缴台账进行比对，查找法务部未按照规定时间进行催收和起诉的情况。
--查找欠租未起诉或至最后一次交租后1年才起诉或未催收或超过最后一次交租后半年才催收的疑点(如表中有欠租时间，则直接用欠租时间与催收日期及起诉日期比较，如无，则用最后一次交租时间，与催收日期及起诉日期比较时适当考虑交租周期)
将欠收租金明细表与预缴租金明细表进行比对，筛选出同一承租人在同一个资产项目中既存在欠缴租金，又存在预缴租金的情况，反映被审计单位欠缴租金和预收租金核算不准确的情况。
四、数据分析疑点的核查
1.核查闲置房产面积。通过数据分析形成待核实的资产闲置情况疑点表，将待核实的资产闲置情况表交由集团核实闲置资产地点、面积等信息。通过对闲置资产面积的核查，反映了集团及下属公司资产闲置率较高，向上级单位虚报资产出租率等问题。
2.未按合同约定收取和及时清退保证金情况。通过数据分析形成的保证金收取和未清理的疑点，提取相关租赁、退租合同和收付款凭证，最终确定被审计单位对相关商业资产租赁合同结存的履约保证金未及时进行清理。
3.欠收租金管理和核算情况。通过对欠缴租金明细表、预收租金明细表、欠收租金台账和催收租金台账等资料之间进行比对形成审计疑点，再对疑点进行逐一具体查证，查实了被审计单位存在应收未收商业资产租金收入等问题。
五、审计成果运用
通过数据整理分析、疑点核查，揭示被审计单位在资产管理中存在的资产底数不清，资产系统管理数据不真实和不完整，财务核算不准确，欠收租金催收不到位等问题，有效地促进被审计单位进一步完善资产管理制度、规范工程流程和财务管理，加强资产出租和欠收租金管理，保证资产收益应收尽收、国有资产保值增值。（企业一处李茂）
